西政资本：2018地产公司金控平台运营实操要点及典型案例分析
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1、房地产企业创新融资之地下室/停车位融资方式及实操要点分析
3、资管新规后房地产项目各阶段融资方式大全及融资要点解析系列（一）：拿地/获取项目阶段
4、地产融资现状及各融资路径实操大全（西政资本关于2018年5月房企发债频繁中止后的融资操作研讨整理稿）
一、地产公司金控平台运营目的
（一）集团发展的战略布局
（二）实现“地产+金融”多元化经营的战略目的
（三）解决项目开发的自我资金需求
（四）间接实现低成本拿地的目的
（五）从传统地产向金融业务转型
二、地产公司金控平台运营模式及典型案例
（一）设立地产基金及典型案例
（二）设立互联网金融平台及典型案例
（三）设立产业基金及典型案例
（四）设立或入股金融交易所及典型案例
（五）全牌照（银行、信托、基金、小贷等）封闭式运作及典型案例
三、地产公司金控平台成功运营的实操要点分析
（一）及时关注、分析地产和金融行业的政策发展趋势及内容
（二）团队及内部制度的建设
（三）业务模式符合地产发展需求和集团战略布局
（四）税务筹划考量
四、总结
地产开发已走过黄金期，恒大、碧桂园等大型房企在拿地层面的战略收缩和万科的去地产化就是最好的佐证。地产行业如何转型，转向何处，这是目前很多开发商面临的一大难题。值得庆幸的是，很大一部分开发商在很早的时候就开始了金融层面的布局，而且越多越多的开发商正在尝试轻资产运营，就风向而言，大部分开发商已明确地意识到借助金融的力量向“地产+金融”方向转型的必要性及重要性。
搭建体系内或体系外的金控平台已是目前融资形势下大部分大型开发商的普遍做法。不论出于何种商业目的考量，一手抓项目端（地产项目），一手抓资金端，已然成为行业内“成功”运作地产业务的标准。本文主要对目前市场上已在成功运作的百强开发商旗下的金控平台的相关操作模式和典型案例进行实操分析，以供同业人士参考、借鉴。需特别说明的是，本文内容仅对市场现状和行为进行分析，不对其合法及合规性进行研判。因篇幅有限，本文分析对象限定在百强内开发商金控平台为对象。
一、地产公司金控平台运营目的
（一）集团发展的战略布局
不同开发商布局金控平台有不同的战略考量，如基于防御市场风险、规模化发展、海外拓展、新设业务板块培养接班人等等；同时集团下属各大板块通过“X+金融”（如“物流地产+金融”、“科技小镇+金融”、“产业园+金融”等）的两翼发展模式，也能迅速规模化发展，并获得资本市场的认可。
（二）实现“地产+金融”多元化经营的战略目的
传统地产开发商在完成一定的原始积累后，转向多元化发展是其必然选择。目前一些开发商为避免市场淘汰，亦在政策引导下，紧跟行业发展趋势，在诸如长租公寓、产业地产、特色小镇、文旅养生地产等热点领域进行不同阶段不同程度地布局。当然，在多元化经营的过程中，金融是最不可或缺的一环，亦是每个开发商实现项目“现金为王”的保障。
（三）满足项目开发的自我资金需求
地产是资金密集型行业，在“地产项目+资本运作”的行业认知下 ，搭建体系内的金控平台，为自己项目输血，是各大开发商最为直接的融资手段。
（四）间接实现低成本拿地的目的
目前很多具备开发商背景的金控平台在为自身项目输血的同时，亦可为其他地产项目（特别是中小型的弱主体开发商）提供融资。在此过程中，该开发商亦可间接实现低成本拿地的目的：
1.在地产公司金控平台为其他第三方提供融资方面，金控平台一般要求真股（部分强势开发商要求必须控股）进入项目公司，比如小股（至少40%）+大债，配比为3:7或2:8不等。因考虑到成本核算问题，若通过开发商自有资金投资的，成本大致在年化24-36%之间；若搭配外部资金，成本则在16%+左右。出于风控考量，需同步签订《资产预转让协议》，如果项目方正常还款，开发商金控平台直接赚取利息收益，如不能正常还款，则执行预转让协议，直接接盘对应的项目，而这种情况下，开发商背景下的金控平台的接盘和操盘能力就能得到充分地发挥。
2.配合前期操盘方（即融资方）为项目（特别是城市更新/三旧改造项目）提供一级开发或前期整备所需资金。以广州为例，操作路径一般是：旧村/ 旧厂房——收购——政府收储——招拍挂——投资+收益——退出。具体而言，由操盘方和资金方成立项目公司（股权比例按照双方投入金额确定或由双方另行商定）后，由该项目公司收购旧村、旧厂房用地；在政府完成收储和补偿后，实现项目的溢价，同时由操盘方（即融资方或项目方）按照当地流程申请项目三旧改造，最终实现操盘方和资金方的利益分成（资金方也可要求固定收益）。
（五）从传统地产向“地产+金融”转型
目前传统地产开发已走过黄金期，最近盛传的“万科去地产化”则是一大验证。因此如何转型，转向何处，是目前很多开发商面临的一大挑战。大部分开发商正在尝试轻资产运营，这也很好地说明了已有大部分开发商看到借助金融的力量和传统地产向地产+金融的方向转型的必要性及重要性。
二、地产公司金控平台运营模式及典型案例
不同开发商基于不同的战略考量和集团发展的需求，会布局不同的金控平台形式和业务内容，一般而言有如下方式可供参考：
（一）设立地产基金公司
1.运作模式
（1）企业名称中一般含有开发商名称中的相关字号。由于目前其他类管理人登记申请及发行产品的限制较大，因此近半年来登记为私募股权类基金管理人的情形较多，如XX资产管理公司。
（2）投资/合作形式
①由开发商体系内的地产基金公司提供资金，并由开发商进行资本代建（资本代建区别于一般代建，指的是提供资金（小股或纯债）+代建的模式）。
②开发商直接收购项目后直接引入体系内的地产基金公司提供融资，体系内的地产基金可以自己募集，也可以引入第三方资金（如西政资本基金），以双管理人形式进行合作，最终通过结构化等形式的设置提供固定比例年化收益（9-10%之间）+浮动收益（项目一般IRR会要求能达到15-20%之间），退出期限可以协商确定，如约定达到一定去化比例后退出。
③地产基金公司提供融资，要求必须开发商操盘，此种方式适合弱融资主体的中小开发商，或者在当地有较好的勾地资源或项目资源的开发商。通过合作开发方式，一方面能解决项目开发的资金需求，一方面也可以借助百强开发商的品牌效应和开发能力，确保项目正常开发和收益。
通过以上合作模式，大部分能解决目前市场上前端拿地或招拍挂的土地出让金等融资需求（当然，目前国家政策限制基金投资于前端拿地项目，并对热点城市的住宅投资项目进行了投资方式上的限制。本文所分析内容仅为市场上的实操模式，具体基金产品的备案问题，可另行沟通，本文不再赘述，具体亦可参见本公众号“西政资本”2018年7月4日的推文《201807：地产私募基金融资产品大全暨业务实操分析201807：地产私募基金融资产品大全暨业务实操分析》）。
2.典型案例：
绿X资产管理、信X基金、远X资本、保X资本等
（二）设立互联网金融平台
1.运作模式
一般通过互联网的平台汇集功能，采取P2P、B2C、B2B等形式，设计或定制金融产品，进行个人/机构投资者之间的投融资定向需求匹配，并实现收益。
2.典型案例
HD金服，目前HD金服针对机构投资者主要提供如下三种服务内容：①代销设计好的金融产品；②根据机构资金的需求定制金融产品；③以HD地产项目为依托进行项目合作。
SC金服--资金端主要以线上投资人为主，之前网贷新规出台前也做过一些非标类地产项目，但网贷新规出台后，非标类资产基本无法上线募集，平台后期着力发展消费金融。
PJ所--WK参股的互联网金融平台，目前对地产的监管趋严，对WK项目会提供资金资源引荐的财务顾问角色，不直接提供资金。
LJ所--XX地产入股LJ所旗下子公司，实现间接融资的目的。
互联网金融平台目前因违规向地产项目输送资金等行业乱象相关问题，目前已经成为监管层的重点监管对象。目前互金平台注册非常难，之前因打击P2P平台和网贷新规的出台，互金平台也引发了监管层重点关注，当然目前政策不明朗的情形下，互金平台是否属于P2P平台，仍需看监管层具体对他们的界定和政策适用。当然，金控平台对地产板块的直接资金“输送”，如果地产板块是上市公司，也涉及到关联交易，而基本很难有操作空间。
（三）设立产业基金
1.运作模式
开发商设立产业基金（大部分来源于机构资金），一般以股权+夹层的形式投资，除了投资自身或外部的住宅、写字楼、购物中心和产业园等地产项目外，也会作为集团综合性业务拓展的渠道之一，比如股权聚焦大健康、生物医药、文化消费、先进制造等领域，夹层聚焦自身地产公司的融资需求，以及自身地产公司和强主体的城市更新/三旧改造项目。
目前发展趋势：股权方式见效慢、培育期长，一般产业基金成立初期靠夹层支撑股权业务，这两年方向有些逆转，股权的效益体现出来，夹层受到的限制比较大，业务开展也比较难。
2.典型案例：
华润产业基金、越秀产业基金、中信产业基金、碧桂园产城基金等。
（四）设立或入股金融交易所及典型案例
1、运作模式
通过设立或入股各地金融资产交易中心，根据业务需求及定位，一般有全资、控股和参股三种方式。
2、典型案例
绿地系金交所---绿地贵阳金融资产交易中心（“绿地贵交所”），黑龙江省绿地股权金融资产交易中心（“绿地龙交所”），为私募股权或众筹（较早前业务）融资产品提供流动性及建设具有绿地特色的交易平台。
（五）全牌照（银行、信托、基金、小贷等）封闭式多平台公司
1.运作模式
全面布局地产开发链条上资金方可进入的各个阶段的融资方式，从而对应设立全链条的封闭式全牌照金融机构。
2.典型案例
HR系--HR银行投行部、HR信托、HR资产管理、HR资本、HR润信互联网小额贷款公司等。
三、地产公司金控平台成功运营的关键点分析
（一）及时关注、分析地产和金融行业的政策发展趋势及内容
地产离不开金融，开发商在关注地产行业政策的同时，更应关注金融发展趋势及政策导向。如4号文的出台（指基金业协会于2017年2月13日发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》），导致很多地产项目无法直接融资，也导致很多项目因资金断裂而被迫转让；又比如互联网金融，一个网贷新规的出台，很可能直接引发互金平台的整体业务收缩等。
（二）团队及内部制度的建设
其一，很多金融机构不熟悉地产业务和流程，这是限制该机构发展地产投融资业务的最大问题之一。有鉴于此，组建地产+金融的复合型人才梯队也是发展地产公司金控平台的关键，当然目前一些开发商直接把地产板块的团队作为金控平台的团队，虽然能充分发挥人员价值，但地产与金融的运作思维存在一定的差异，上述做法会导致一定的业务操作误差。
其二，金融机构的风控和内控制度是把控风险的重要环节。优质的风控制度能有效帮助投资部、产品部，还有风控部自身和公司本身提高项目的效益和收益率。
（三）业务模式符合地产发展需求和集团战略布局
比如金控平台的业务模式能帮地产公司实现拿地或低成本融资的需求，又或者配合集团进行综合性业务布局提供资金扶持等。
（四）税务筹划的考量
金控平台投资项目后，在退出环节涉及高额的税费，因此在搭建金控平台主体时要综合考虑主体设立在税收优惠地，以及产品架构的搭建也要考虑税筹的经济性。有关税收优惠地的运用可参见本公众号“西政资本”3月21日之推文《税收优惠地税筹运用系列（一）：合伙企业的纳税分析、税收优惠政策分解暨常规的税筹应用场景（以个人股权转让为例）》与3月26日之推文《税收优惠地税筹实务系列（二）——个人转让房地产项目（含土地使用权、在建工程及房产）之税筹实操分析》。
四、总结
“地产+金融”是开发商规模化和快周转发展的重要两翼，无论是地产开发的“老将”，还是后起之秀的“追赶者”，地产公司搭建金控平台，一方面可以站在前人的典型模式上个性化地“吸取”经验，另一方面又能有效缩短平台前期过渡和适应市场的时间，而这点是尚未搭建或准备搭建金控平台的地产公司应关注的重中之重。
联系人：刘宝琴
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